הסכם למכירת מגרש מקרקעין

הסכם מכר מגרש

שנערך ונחתם ב________ ביום ____________

 

בין:

_______________, ת"ז _______________

מרחוב _______________

טלפון _______________

כתובת מייל _______________

 

(להלן: ״המוכר״)      מצד אחד

 

לבין:

1. _______________, ת"ז _______________

מרחוב _______________

טלפון _______________

כתובת מייל _______________

2. _______________, ת"ז _______________

מרחוב _______________

טלפון _______________

כתובת מייל _______________

 

להלן, כולם ביחד ולחוד: ״הקונה״)   מצד שני

 

 

הואיל: והמוכר הינו בעל זכויות הבעלות בשלמות בחלקה __ בגוש _____ בשטח רשום של כ- _____ מ״ר המצויים ברחוב __________ בעיר _____ והרשומים בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כמפורט בנסח לשכת רישום המקרקעין המצורף להסכם זה והמסומן נספח א׳ (להלן: ״הנכס״);

 

והואיל: וברצון הקונה לרכוש מאת המוכר את כל זכויותיו בנכס כשהן נקיות מכל חוב ו/או שעבוד ו/או צו ו/או כל זכות צד ג׳ אחרת למעט כמפורט במפורש בהסכם זה, והכל בהתאם לתנאי הסכם זה דלהלן;

 

והואיל: והמוכר הסכים למכור את הנכס לקונה בכפוף לאמור להלן בהסכם זה (להלן: ״ההסכם״).

 

אי לכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:

 

1. כללי

המבוא והנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

 

2. הצהרות המוכר

המוכר מצהיר בזאת כי אין מניעה מצדו למכור ולהעביר את זכויותיו בנכס על שם הקונה, וכי כיום הנכס פנוי מכל שיעבוד, חוב, עיקול ואין לצד אחר זכות בנכס, למעט הערות ככל שרשומות כמפורט בנסח הרישום אשר צורף כנספח א׳ לעיל וכן למעט הערות שיירשמו לטובת הקונה או לבקשתו או על זכויות הקונה.

 

3. התחייבויות המוכר

3.1. המוכר מתחייב לחתום על כל בקשה, הצהרה, שטר וכל מסמך אחר הדרושים לביצועה של עסקה זו, וכן להופיע לשם כך בפני רשם המקרקעין ובפני כל אדם ו/או גוף מוסמך, ובלבד שלא תחול על המוכר כל התחייבות משפטית ו/או כספית ו/או כל חבות אחרת בנוסף לאמור בהסכם זה.

 

3.2. המוכר מתחייב להמציא לקונה אישור על תשלומם של המסים, התשלומים וההיטלים המנויים להלן.

 

3.3. המוכר מתחייב לשלם מס שבח מקרקעין ו/או מס רכוש שיחול, ככל שזה יחול, על העסקה נשוא הסכם זה על פי דרישת רשויות המס ובלבד שלבחירת המוכר ועל פי שקול דעתו הבלעדי החבות לתשלום הוכרעה סופית בהליך שיפוטי בינו לבין מיסוי מקרקעין.

 

3.4. הלוואה מובטחת במשכנתא

 

3.4.1. על פי בקשה מאת הקונה, מתחייב המוכר לחתום על הסכמה לרישום הערה, בנוסח המקובל אצל המוכר (כתב ההסכמה מצורף להסכם זה ומסומן נספח ג׳), לטובת הבנק אשר יממן לקונה את רכישת הזכויות על פי הסכם זה ולאפשר רישום הערה על הסכמה זו בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לכך כי ההמחאה שתוצא על ידי הבנק, תהא על מלוא סכום ההלוואה המובטחת במשכנתא, תירשם לפקודת המוכר או הנאמן בלבד כמפורט להלן ותהווה את התשלום האחרון בלבד.

 

3.4.2. מוצהר במפורש כי אין באמור לעיל, משום קבלת התחייבות כספית כלשהי של המוכר בקשר עם ההלוואה המובטחת במשכנתא ואין הוא מקבל על עצמו שום תנאי מתנאי המשכנתא, ואין ביצוע תשלום מלוא התמורה ו/או מילוי חובותיו של הקונה על פי הסכם זה, תלוי באישור או בסירוב הבנק למתן ההלוואה דנן , כולה או חלקה.

 

3.4.3. הקונה ישפה ויפצה את המוכר בגין כל הוצאה ו/או תביעה ו/או נזק ו/או פיצוי אם ידרש המוכר לשלם ו/או לפעול בגין ההתחייבות הנ״ל ו/או בגין הליכי משכנתא ו/או מימושה בידי הבנק המלווה.

 

3.5. על פי בקשה מאת הקונה, מתחייב המוכר להודיע לוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או לעירייה כי אין לו התנגדות להגשת בקשה להיתר בניה על ידי הקונה וזאת לאחר שהקונה ימסור למוכר תצהיר בכתב מאת עורך הבקשה להיתר לפיו הבקשה ערוכה כדין ואין בה חריגה מתוכנית בתוקף ואינה כוללת הקלה כלשהי, לאחר שהקונה ישלם את מלוא התמורה כאמור בסעיף 6 להלן ולאחר מתן אישור בית המשפט המחוזי להסכם, ובלבד שכל ההוצאות הכרוכות בכך (לרבות עריכת הבקשה והגשתה) וכן כל החבויות הנובעות מהוצאת היתר כאמור יחולו על הקונה בלבד.

למען הסר ספק, מובהר ומוסכם בזאת כי הודעת המוכר כאמור לעיל ו/או בקשה להיתר בניה ו/או קבלתו, אין בהן כדי לאפשר לקונה לתפוס חזקה בנכס לפני מילוי מלוא התחייבויותיו על פי הסכם זה, לרבות תשלום מלוא התמורה, ואין בהן כדי להקנות לקונה זכות כלשהי שאיננה מוקנית לו במפורש בהסכם זה.

מוסכם בזאת כי במידה ומסיבה כלשהי יבוטל ההסכם - התוכניות שהוגשו והיתר הבניה או האישורים שניתנו עד לאותו שלב על ידי הרשויות, לרבות התשלומים ככל שישולמו לוועדה לתכנון ובניה בקשר עם בקשת היתר הבניה, יהיו לקניינו של המוכר, ולקונה לא תהא כל טענה מכל סוג בעניין זה.

 

4. הצהרות והתחייבויות הקונה

הקונה מצהיר ומאשר בזאת:

4.1. כי הוא ראה ובדק בדיקה קפדנית בעצמו ו/או ע״י מומחים מטעמו, את הנכס וסביבתו לרבות דרכי הגישה אליו וכן בדק ומכיר הוא את התוכנית/יות החלה על הנכס וסביבתו וכן מכל בחינה שהיא לרבות ומבלי לפגוע מכלליות האמור, את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי; כי מצא את הנכס מתאים לו מכל הבחינות לרבות מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי והנכס הנו לשביעות רצונו המלאה והוא רוכש את הנכס, כמו שהוא, במצבו AS-IS וכי למוכר לא תהיה כל אחריות בקשר לנכס והקונה מוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי המוכר בכל הקשור לנכס ו/או למצב הנכס ו/או בקשר לכל פגם ו/או ליקוי בו או במי מהנתונים בקשר אליו.

 

4.2. כי ידוע לו כי בגין הנכס נרשמו הערות כמפורט בנסח הרישום, נספח א' לעיל, והוא יודע ומבין פשר ההערות והמשמעויות העולות מהן, הכל לשביעות רצונו המלאה.

 

4.3. כי הוא לא הסתמך על חוות דעת שמאית שהוכנה ככל שהוכנה עבור המוכר לרבות אם זו נמסרה לקונה, אלא אך ורק על חוות דעת שהוכנה עבורו ולבקשתו (ככל שהוכנה).

 

4.4. הקונה מצהיר בזה כי המוכר לא הציג לו שום מצג בקשר לנכס בין במישרין ובין בעקיפין ואם למרות האמור הוצג מצג שכזה, הקונה מבהיר בזאת כי הוא אינו מסתמך על מצג שכזה.

 

4.5. הקונה פוטר לחלוטין את המוכר ו/או מי מטעמו מכל אחריות מכל מין וסוג שהוא בנוגע ו/או בקשר ו/או בהתייחס לזכויות בנכס ו/או מצבו הפיזי ו/או תכנוני ו/או המשפטי של הנכס ואפשרויות ניצולו והשימוש בו.

 

4.6. הקונה מצהיר כי קרא את כל סעיפי ההסכם וכי הוא מבין אותם, כן מצהיר הקונה כי לא תהיה לו כל טענה כלפי המוכר בשל אי ייצוגו על ידי עורך דין, אם אכן איננו מיוצג.

 

4.7. הקונה מתחייב לחתום על כל בקשה, הצהרה, שטר, חוזה, מש״ח, ייפוי כח בלתי חוזר ו/או כל מסמך אחר שידרש על ידי המוכר לביצוע רישום הזכויות בנכס ו/או לכל צורך אחר הנדרש לשם ביצוע וקיום הסכם זה, מבלי שיש בהוראה זו להטיל חיוב כלשהו על המוכר ו/או ב״כ המוכר לעניין הרישום, וכן להופיע לשם כך בפני רשם המקרקעין, במשרד ב״כ המוכר ו/או בכל מקום שיידרש ובפני כל אדם ו/או גוף מוסמך אחר.

 

4.8. למען הסר ספק מובהר בזה כי הקונה ידווח בעצמו על עסקה זו למיסוי מקרקעין.

 

4.9. הקונה מתחייב לשלם מס רכישה החל על העסקה נשוא הסכם זה לפי דרישת שלטונות מיסוי מקרקעין.

 

5. התמורה

תמורת רכישת זכויות המוכר בנכס מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של _______________  ₪ (ובמילים: _______________ שקלים חדשים)(להלן: ״התמורה״). התמורה תשולם על ידי הקונה למוכר, במועדים ובתשלומים המפורטים להלן:

 

5.1. תשלום ראשון בסך _______________ ₪ ובמילים: _______________ שקלים חדשים), ישולם למוכר במעמד חתימת הסכם זה. [בסך השווה 10% מהתמורה].

 

5.2. תשלום שני [בשיעור 40% נוספים מהתמורה] המהווה השלמה ל- 50% מן התמורה ישולם למוכר כדלקמן:

 

5.2.1 סך של _______________ ₪ (במילים _______________ שקלים חדשים), המהווים 15% מהתמורה, ישולמו על ידי הקונה לשלטונות מיסוי המקרקעין בגין מקדמת מס שבח כקבוע בסע׳ 15(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג- ,1963, תוך 21 יום מיום כריתת ההסכם. אם יופחת סכום המקדמה למס שבח הנקוב בסעיף זה בהתאם לחוק, ישלם הקונה המקדמה למיסוי מקרקעין בסכום שיקבע לאחר ההפחתה (המקדמה בשיעור 15% או בסכום המופחת להלן - ״המקדמה למס שבח״).

מיד לאחר תשלום המקדמה למס שבח, הקונה ימציא למוכר אישור שלטונות המס על התשלום הנ״ל.

 

5.2.2 בנוסף סך של _______________ ₪ (במילים: _______________ שקלים חדשים) המהווים 25% מהתמורה (וביחד השלמה ל- 50% מהתמורה) ישולמו למוכר או לנאמן תוך 21 ימים מיום כריתת ההסכם.

 

5.3 תשלום שלישי ואחרון בסך השווה ל- 50% נוספים מהתמורה - סך של _______________ ₪ (ובמילים: _______________ שקלים חדשים), ישולם למוכר או לנאמן תוך 90 ימים מיום כריתת ההסכם.

 

5.4 התשלומים הללו ישולמו למוכר או ב״כ, עוה״ד _______________ (להלן: ״הנאמן״) שיחזיק בכספים בנאמנות בחשבון נאמנות שיפתח על שם המוכר, ויפעל בהתאם להנחיות המוכר. תשלום המקדמה למיסוי מקרקעין או תשלום התמורה לנאמן באופן הנקוב לעיל כמוהו כתשלום לידי המוכר עצמו.

 

5.5 סכום התמורה האמור לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף (להלן: ״מע״מ״), היות והמוכר אינו עוסק מורשה. במידה ויחול על ההסכם מע״מ, הוא יחול על הקונה בלבד ובאחריותו הבלעדית של הקונה להסדיר את עניין המע״מ ישירות מול שלטונות מע״מ ומבלי לערב בכך את המוכר.

 

5.6 להלן הגדרות לעניין סעיף זה: -

- ״המדד״ : מדד המחירים לצרכן המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית

לסטטיסטיקה.

- ״המדד היסודי״ : המדד האחרון הידוע לפני מועד חתימת הקונה על ההסכם.

- ״המדד החדש״ : המדד האחרון שיפורסם לפני המועד בו ישולם תשלום כלשהו הנקוב בסעיף התמורה.

 

5.7. כל התשלומים המנויים בסעיף זה יהיו צמודים למדד.

אם יתברר באחד ממועדי התשלומים, כי המדד החדש עלה לעומת המדד היסודי, ישלם הקונה למוכר את התשלום כשהוא מוכפל במדד החדש ומחולק במדד היסודי. היה והמדד החדש קטן מן המדד היסודי, ישלם הקונה למוכר את התשלום כפי שהוא מופיע בסעיף התמורה, ללא הפחתה.

 

5.8. בכל מקרה לא ישלם הקונה פחות מן הסכום הנקוב בשקלים חדשים בסעיף זה.

 

5.9. פיגור בתשלום העולה על שבעה ימי עסקים, יגרור תוספת ריבית שנתית צמודה בשיעור של 18%, שתחושב החל ממועד התשלום הנקוב בהסכם ועד ליום התשלום בפועל וזאת בנוסף להצמדה למדד כמפורט לעיל.

 

5.10. הקונה יהא רשאי להקדים תשלום מן התשלומים הנקובים לעיל, ובתנאי שקיבל הסכמת המוכר לכך מראש ובכתב. אין בהקדמת מי מהתשלומים כדי להקדים מי מחיובי המוכר.

 

6. תשלומים נוספים

 

6.1. המוכר ישלם את היטל ההשבחה החל על הנכס בגין תכניות שאושרו עד ליום חתימת הקונה על ההסכם ובלבד שלבחירת המוכר ועל פי שקול דעתו הבלעדי החבות לתשלום הוכרעה סופית בהליך שיפוטי בינו לבין הועדה המקומית לתכנון ובנייה. היטל השבחה בגין תכניות שאושרו לאחר יום חתימת הקונה על ההסכם, ישולם על ידי הקונה.

 

6.2. המוכר ישלם את היטלי הפיתוח והיטלים אחרים החלים על הנכס עד ליום חתימת הקונה על ההסכם ובלבד שלבחירת המוכר ועל פי שקול דעתו הבלעדי החבות לתשלום הוכרעה סופית בהליך שיפוטי בינו לבין הרשות הנוגעת בדבר. היטלים כאמור בסעיף זה, החל מיום חתימת הקונה על ההסכם, ישולמו על ידי הקונה.

 

6.3. המוכר מתחייב לשלם את כל המסים ו/או ההיטלים ו/או האגרות ו/או כל תשלום אחר החלים על הנכס ו/או על מעביר זכויות על פי כל דין בגין התקופה שעד ליום חתימת הקונה על ההסכם ובלבד שלבחירת המוכר ועל פי שקול דעתו הבלעדי החבות לתשלום הוכרעה סופית בהליך שיפוטי בינו לבין הרשות הנוגעת בדבר. מיום חתימת הקונה על ההסכם ואילך, כל החיובים המפורטים בסעיף זה, ישולמו על ידי הקונה.

 

6.4. המוכר ישלם את כל התשלומים השוטפים בגין הארנונה ככל שחלה על הנכס עד ליום מסירת החזקה. המוכר ימציא לקונה את האישורים בדבר תשלומים אלה ככל שהיה תשלום כזה. מיום מסירת החזקה ואילך, כל החיובים המפורטים בסעיף זה לרבות חיובים שוטפים ישולמו על ידי הקונה.

 

6.5. תשלום החל על אחד הצדדים ואשר לא ישולם על ידו, רשאי הצד האחר (אך אין הוא חייב) לשלמו במקומו ובלבד שנתן לצד החייב בתשלום, הודעה של חמישה (5) ימים מראש על כוונתו לשלם את התשלום.

שילם הצד האחר תשלום כאמור, יהא חייב הצד עליו חלה חובת התשלום, להשיב לצד המשלם כל תשלום כאמור, מיד עם דרישה ראשונה.

תשלום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד ליום התשלום בפועל.

 

7. מבוטל

 

8. מסירת החזקה והעברת הזכויות

 

8.1. המוכר ימסור את החזקה בנכס לקונה לאחר פירעון מלוא התמורה המפורטת בסעיף 5 לעיל וימסור על כך הודעה בכתב לקונה ובתנאי שניתן אישור בית משפט להסכם זה ובתנאי שהקונה מילא את יתר התחייבויותיו על פי הסכם זה (לעיל ולהלן: "יום מסירת החזקה״).

 

8.2. הקונה ידאג להעברת הזכויות על שמו ועל חשבונו אצל חברת המים (אם קיימת), ועיריית _______________.

 

8.3. מוצהר במפורש כי חובת הקונה כוללת גם קבלת אישור מהעירייה לביצוע העברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

 

8.4. יובהר כי כל המסמכים ו/או האישורים הנדרשים מאת המוכר לרישום הזכויות ע״ש הקונה, כאמור בסעיפים 3 ו-6 לעיל, לרבות שטרי מכר חתומים ובקשה חתומה לרישום מקרקעין, יימסרו לקונה כמקשה אחת ורק לאחר שכל הנ״ל ימצאו בידי המוכר, עם מסירת המסמכים יצא המוכר ידי חובתו במילוי כל התחייבויותיו על פי ההסכם,

 

8.5. הקונה מתחייב כי באחריותו הבלעדית לטפל בעצמו ועל חשבונו בכל הכרוך בהעברת הזכויות על שמו, כולל רישומו ברשויות ובגופים המתאימים, כולל לשכת רישום המקרקעין וזאת בתוך 6 חודשים מן המועד בו קיבל מאת המוכר את כל המסמכים והאישורים הנזכרים בסעיפים 3 ו-6 לעיל, בכפוף לאמור בסעיף 8.3 לעיל (להלן: ״מועד סיום העברת הזכויות״).

ידוע לקונה והוא מאשר כי אין באמור בהסכם זה, כדי להטיל חובה כלשהיא על הנאמן ו/או המוכר, לרשום הזכויות בנכס על שם הקונה. הקונה מבהיר ומאשר כי הסכים לבצע בעצמו, על חשבונו ועל אחריותו את העברת ורישום הזכויות בנכס על שמו.

 

8.6. מוצהר במפורש כי אי רישום הזכויות ע״ש הקונה בגופים הרלבנטיים עד למועד סיום העברת הזכויות, יהווה הפרה יסודית של הסכם זה.

 

9. הפרות וסעדים

 

9.1 מוסכם בזאת כי הוראות סעיפים 1-8 לרבות סעיפיהם הקטנים, מהווים תנאים יסודיים בהסכם זה (להלן: ״תנאי יסודי״), אשר הפרת כל אחד ואחד מהם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה.

 

9.2 מוסכם בין הצדדים כי במקרה בו יפר הקונה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה, ישלם הקונה למוכר סך בש״ח השווה ל – 10% מהתמורה כפיצוי מוסכם ומוערך מראש ללא צורך בהוכחת נזק ומבלי לגרוע מכל תרופה אחרת ו/או נוספת על פי הסכם זה ו/או על פי דין (להלן - ״הפיצוי המוסכם״).

 

9.3 הצדדים מצהירים ומאשרים כי הפיצוי המוסכם נקבע על ידם לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים למוכר עקב ההפרה ולא תשמע כל טענה מאת הקונה, כי הפיצוי המוסכם אינו סביר והקונה מוותר מראש על העלאת טענה כזו.

 

9.4 במקרה בו יפר הקונה את ההסכם הפרה יסודית, יהיה המוכר רשאי לחלט את סכום הפיצוי המוסכם מתוך הכספים שכבר קיבל מהקונה על חשבון התמורה.

 

9.5 מבלי לפגוע מהאמור בהסכם זה לעיל, מוסכם בזאת בין הצדדים, כי איחור של עד 7 (שבעה) ימים במילוי של התחייבות של מי מהצדדים לא יחשב כהפרה או כהפרה יסודית של הסכם זה, ולא תחייב את המאחר בתשלום פיצוי כלשהו. על אף האמור, מוסכם כי בכל מקרה של איחור בתשלום כלשהו, יחוייב הקונה בתשלום ריבית בהתאם לאמור לעיל.

 

10 שונות

 

10.1. הקונה לא יהיה רשאי לרשום לגבי הנכס בספרי המקרקעין הערות כלשהן להוציא הערת אזהרה במובן של סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ״ט - 1969 בקשר להסכם זה ולזכויותיו על פיו בלבד. כמו כן, הערה לטובת הבנק כאמור בסעיף 3.4. לעיל. הוצאות רישום ההערות יחולו על הקונה.

 

10.2. במעמד החתימה על ההסכם, יפקיד הקונה בידי ב״כ המוכר ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ו/או לביטול העסקה נשוא הסכם זה - בנוסח המצורף להסכם זה והמסומן נספח ד׳. ייפוי כוח זה יוחזר לידי הקונה עם השלמת כל חיוביו על פי ההסכם.

הקונה מסמיך בזאת את המוכר ועל פי שקול דעתו הבלעדי של המוכר, אם הקונה אינו עומד בהתחייבויותיו על פי הסכם זה, לעשות שימוש בייפוי הכח שנמסר למוכר, על מנת לחתום בשם הקונה ובמקומו על בקשה למחיקת הערת אזהרה אם נרשמה ו/או על דיווח ביטול עסקה לאוצר מיסוי מקרקעין ו/או על כל מסמך שיידרש לצורך בטול העסקה על פי הסכם זה ו/או פעולות הכרוכות בביצוע הביטול, אם העסקה נשוא ההסכם זה תבוטל, כמפורט בייפוי הכוח נספח ד׳.

מוסכם בזה כי המוכר לא ימחק רישום לטובת הקונה ויפעל לביטול העסקה כאמור לעיל, אלא אם נשלחה על כך הודעה מתאימה, לפחות 14 ימים מראש, בדואר רשום לידי הקונה.

 

10.3. הסכם זה ממצה כל הסכמה, הבנה או מצג שנעשו עובר לכריתתו. עם כריתת הסכם זה, יהיו בטלים כל טיוטה, הסכמה, מצג או מסמך אחר אם נעשו כאלה בין הצדדים בקשר להסכם זה.

 

10.4. שום ויתור, ארכה, הנחה או הימנעות מפעולה, בין בכלל ובין במועדה, לא יחשבו כויתור עפ״י הסכם זה או על פי דין ולא ישמשו מניעה לכל תביעה.

 

10.5. הקונה לא יהא רשאי לקזז כל סכום שהוא מסכומים בהם הוא חב על פי הסכם זה מכל סיבה שהיא.

 

10.6. הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם), תשל״א- 1970 יחולו על הסכם זה.

 

10.7. המוכר מיוצג ע״י עוה״ד ממשרד _______________ מרחוב _______________. הקונה מיוצג ע״י עוה״ד ממשרד _______________ מרחוב _______________.

 

10.8. כתובות הצדדים לצורך הסכם זה הינן כדלקמן:

המוכר: ______________________________

הקונה: ______________________________

(חובת מילוי)

 

לראיה באו הצדדים על החתום

 

 

__________________                                               ______________