הסכם אדריכלות

מהו הסכם אדריכלות?

הסכם אדריכלות הוא סוג של חוזה קבלנות הנכרת בין מזמין עבודה (בעל נכס מקרקעין או קבלן) לבין אדריכל או ארכיטקט.

התקשרות עם אדריכל היא שלב קריטי בכל פרויקט בנייה או שיפוץ. הסכם מפורט וברור עם אדריכל מסייע למנוע אי-הבנות ומגן על שני הצדדים במקרה של מחלוקות. בסקירה זו נדון בסיכונים הכרוכים בהתקשרות עם אדריכל, בנושאים החשובים שיש לכלול בהסכם ובסעיפים מרכזיים שיש להכניס בו.

שכר העבודה של האדריכל ותנאי התשלום

השכר הממוצע של אדריכלים תלוי בניסיון, כשרון וביקוש לשירותים של האדריכל. השכר יכול להיקבע כסכום קבוע לשלבי עבודה או כמחיר ל-מ"ר. יש מקרים שבהם שכר האדריכל נקבע כסכום כולל לכל העבודה (פאושלי) ומקרים שבהם השכר נקבע על בסיס שעתי.

ללא תלות בשיטת התשלום לאדריכל, בדרך כלל התשלום יבוצע במספר שלבים או אבני דרך התלויים בהשלמה של שלבים בעבודתו של האדריכל.

סוגי שירותים בהסכמי אדריכלות

כמו בנושא התשלום, גם בנושא תכולת השירותים ההסכם תלוי בסיכום של הצדדים והצרכים של המזמין. ככלל ניתן לומר שהסכם אדריכלות כולל שלושה שלבים עיקריים: תכנון – הכנת התכניות, כתב הכמויות, הבקשה להיתר בניה, תכניות עבודה, תכניות המעדה, תכנית חשמל, תכנית אינסטלציה, תכנית תאורה וכיו"ב; רישוי – הטיפול בקבלת היתר בניה; פיקוח עליון על הקבלן המבצע בשלב הבניה. במקרים רבים האדריכל יהיה אחראי בנוסף לקבלת תעודת אכלוס ותעודת גמר בסיום העבודה.

סיכונים בהתקשרות עם אדריכל

התקשרות עם אדריכל עשויה לכלול מספר סיכונים עיקריים:

1. חריגה מתקציב – עלות תכנון וייעוץ אדריכלי יכולה לחרוג מהתקציב הראשוני בשל שינויים או תוספות.
2. עיכובים בלוחות הזמנים – אדריכל שאינו עומד בלוחות הזמנים עלול לגרום לעיכובים בפרויקט.
3. אחריות אדריכל לעיכובים ולליקויים בבניה

בפסיקת בתי המשפט דעות שונות לגבי אחריותם של אדריכלים לעיכובים בביצוע ולליקויי בניה.

כך לדוגמה, בענין אחד נקבע כי אדריכל אינו אחראים לליקויים שהתגלו בבניה. תא (חי') 20256/02  לנדה דורי נ' גב ים לקרקעות בע"מ:

"העבודה אשר התחייב טולדנו לבצע על פי הסכם אדריכלות, מכונה בהסכם האדריכלות "העבודה ההנדסית", והגדרת תכולתה, בנספח ב' להסכם, הינה כדלהלן: "תכנון אדריכלי, פיקוח עליון ותיאום יועצים ומתכננים בעת תכנון הפרויקט". הפיקוח העליון הנדרש, נמצא בסעיף 4 לנספח ב' ולא מצאתי כי יש בו כדי להטיל על טולדנו אחריות לליקויים בבנייה, כפי שנמצאו במקרה דנן."

לעומת זאת במקרה אחר הוטלה על אדריכלית אחריות לעיכובים וליקויים בבניה. תק (הרצ') 4639-02-09‏ ‏ עליזה אלחנתי נ' איריס פולדיאן:

"בהסכם האדריכלות נקבע כי תפקידה של הנתבעת בשלב הרביעי – ליווי ופיקוח. אין מחלוקת על כי העבודות לא הסתיימו כפי שתוכנן לא במועדם ולא בביצועם. לאדריכלית כמלווה ומפקחת יש אחריות גם לגבי הביצוע במיוחד שהייתה זו היא שיצרה את הקשר עם הקבלן המבצע.".

4. עבודה לא מקצועית או ליקויים בתכנון – תכנון לקוי עלול להוביל לליקויי בנייה ואף לבעיות בטיחות.
5. אי-התאמה בין התכנון לבין הדרישות של הלקוח – תכנון שלא תואם את הציפיות עלול לגרור שינויים חוזרים ונשנים.
6. אחריות משפטית – במקרה של הפרת חוקי התכנון והבנייה, האחריות עשויה להיות מוטלת גם על הלקוח.
7. זכויות יוצרים – יש לוודא שהלקוח רשאי להשתמש בתכניות גם אם יחליף אדריכל.

נושאים חשובים בהסכם עם אדריכל

כדי לצמצם סיכונים, ההסכם עם האדריכל צריך לכלול את הנושאים הבאים:

1. תיאור השירותים – פירוט ברור של היקף העבודה, כולל תכנון אדריכלי, הכנת תכניות, ליווי ברשויות ומתן פתרונות עיצוביים.
2. לוחות זמנים – קביעת אבני דרך ברורים להגשת תכניות, אישורים וליווי עד תום הפרויקט.
3. שכר טרחה ותנאי תשלום – קביעת מנגנון תשלום מדורג לפי שלבי התקדמות הפרויקט.
4. שינויים בתכנון – הגדרת נוהל להתמודדות עם שינויים שיבקש הלקוח לאחר אישור התכנון הראשוני.
5. אחריות מקצועית – הבהרת האחריות של האדריכל לכל ליקוי תכנוני או טעויות.
6. קניין רוחני – הגדרת הזכויות על התכניות והאם ניתן לעשות בהן שימוש ללא הסכמת האדריכל.
7. ביטול ההסכם – תנאים לסיום ההתקשרות, כולל פיצוי במקרה של ביטול חד-צדדי.
8. יישוב סכסוכים – מנגנון לפתרון מחלוקות, כגון בוררות או גישור.

סעיפים לדוגמה בהסכם עם אדריכל

1. תיאור השירותים

"האדריכל מתחייב לספק שירותי תכנון אדריכלי מלאים, לרבות הכנת תכניות, הדמיות והיתרי בנייה, בהתאם להנחיות הלקוח ודרישות הרשויות."

2. לוחות זמנים

"האדריכל יגיש את התכניות המלאות בתוך 60 יום מחתימת ההסכם. כל עיכוב בלתי מוצדק מעבר ל-30 יום יאפשר ללקוח לסיים את ההתקשרות ללא חבות נוספת."

3. שכר טרחה ותנאי תשלום

"שכר הטרחה יעמוד על 50,000 ש"ח, שישולמו לפי הפירוט הבא: 20% עם חתימת ההסכם, 40% עם הגשת תכניות ראשוניות, 30% עם קבלת היתרים, ו-10% עם סיום הפרויקט."

4. שינויים בתכנון

"כל שינוי שיידרש לאחר אישור התכנון הראשוני יישקל על ידי האדריכל, וייתכן שיחויב בתוספת תשלום בהתאם להערכת היקף העבודה הנוספת."

5. אחריות מקצועית

"האדריכל מתחייב לבצע את העבודה במקצועיות, תוך עמידה בדרישות התקנים והחוקים החלים. האדריכל לא יהיה אחראי לליקויים הנובעים משינויים שבוצעו על ידי צדדים שלישיים."

6. קניין רוחני

"זכויות היוצרים על התכניות יוותרו בידי האדריכל, אולם הלקוח יקבל רישיון בלתי חוזר לעשות בהן שימוש לצורך ביצוע הפרויקט."

7. ביטול ההסכם

"הלקוח רשאי לבטל את ההסכם בכל עת, ובלבד שישלם לאדריכל עבור העבודה שבוצעה עד למועד הביטול, לפי הפירוט הבא: 30% בגין שלב התכנון הראשוני, 50% עם הגשת תכניות מפורטות, ו-100% במקרה שהתכניות הוגשו לאישור הרשויות."

8. יישוב סכסוכים

"כל מחלוקת בין הצדדים תיושב תחילה באמצעות משא ומתן ישיר. במקרה של כישלון המשא ומתן, הצדדים יפנו לבוררות שתקבע את ההכרעה הסופית."

סיכום

הסכם עם אדריכל צריך להיות מפורט ולהגן על האינטרסים של שני הצדדים. יש לכלול בו תיאור מדויק של השירותים, לוחות זמנים, תנאי תשלום, אחריות מקצועית, מנגנון לשינויים, זכויות יוצרים, ותנאי ביטול. בכך ניתן למנוע מחלוקות ולוודא שהפרויקט יתנהל בצורה חלקה ולשביעות רצון הלקוח.

לצפיה בהסכמי אדריכלות לדוגמה:

.