הסכמי שיתוף במקרקעין

הסכמי שיתוף במקרקעין – מהות, חשיבות ודגשים מעשיים

מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם משפטי בין שניים או יותר מבעלי הזכויות בנכס מקרקעין, המסדיר את יחסי השיתוף ביניהם. הסכם זה נועד לקבוע כיצד יתנהלו הזכויות והחובות של השותפים לגבי השימוש בנכס, ניהולו, תחזוקתו, האפשרות למכירת חלקים ממנו והשלכות של סיום השיתוף.

בישראל, כאשר שניים או יותר רוכשים יחד נכס (דירה, קרקע, מגרש וכו'), מבלי לקבוע אחרת, הם נחשבים לשותפים לפי חוק המקרקעין, וכל אחד מהם מחזיק בזכות בלתי מסוימת בכל חלק מהנכס. המשמעות היא שללא הסכם שיתוף, לא ניתן להצביע על חלק מסוים בנכס כשייך לשותף מסוים – מה שעלול ליצור חיכוכים ומחלוקות בהמשך הדרך.

מתי נהוג לערוך הסכם שיתוף?
הסכמי שיתוף נפוצים במקרים מגוונים, בהם:

• רכישת דירה או קרקע ע"י בני זוג, בני משפחה או שותפים עסקיים.
• מקרים של ירושה או מתנה, בהם מספר יורשים הופכים לבעלי זכויות משותפים.
• שותפות ברכישת קרקע לצורך בנייה של מספר יחידות דיור.
• בניינים משותפים בהם הבעלים מבקשים להסדיר שימושים ייחודיים (כגון חלוקת חצר, מחסן, חניה וכו').

מה כולל בדרך כלל הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף טוב כולל מספר סעיפים מהותיים שמטרתם לצמצם אי ודאות ולמנוע מחלוקות עתידיות. להלן הנקודות העיקריות שחשוב להסדיר:

1. חלוקת השימוש בנכס – הסכם יכול לקבוע כי כל שותף יעשה שימוש בלעדי בחלק מסוים (למשל, יחידת דיור ספציפית, חניה מסוימת, שטח גינה מסוים).
2. הוצאות תחזוקה וניהול – כיצד יתחלקו הצדדים בהוצאות שוטפות של הנכס (ארנונה, תיקונים, ביטוח, שיפוצים וכו').
3. התחייבות להימנע מפעולות מסוימות – לדוגמה: התחייבות שלא למכור את החלק לצד שלישי מבלי להציע תחילה לשותף השני (זכות סירוב ראשון).
4. זכויות בניה ותוספות – האם ואיך ניתן יהיה לבצע שינויים, תוספות בניה או ניצול זכויות בניה עתידיות.
5. סיום השיתוף – באילו נסיבות ניתן יהיה להביא לסיום השיתוף ואיך תתבצע חלוקת הנכס או מכירתו.

רישום הסכם שיתוף בטאבו
כדי לתת להסכם שיתוף תוקף כלפי צדדים שלישיים, ובפרט כדי שיחייב רוכשים עתידיים, מומלץ לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). רישום ההסכם יוצר ודאות לגבי זכויות הצדדים, במיוחד כאשר מדובר בהסכמים הכוללים חלוקה לשימוש בלעדי. יש לציין כי לא כל הסכם ניתן לרישום – הרישום דורש כי החלקים המוקצים לשותפים יהיו ניתנים לזיהוי פיזי עצמאי, ולעיתים יידרשו תוכניות אדריכליות, תשריטים ועמידה בדרישות תכנוניות.

יתרונות של הסכם שיתוף מסודר

1. מניעת סכסוכים – הסכם מסודר מונע מחלוקות בעתיד בכך שהוא מגדיר במדויק את גבולות השימוש והאחריות של כל צד.
2. הגנה משפטית – במקרה של סכסוך או הפרת התחייבות, ההסכם מהווה ראיה כתובה ברורה.
3. אפשרות לניהול נפרד – שותפים יכולים להחליט שכל אחד ינהל את חלקו באופן עצמאי, מה שמפחית תלות ומקל על קבלת החלטות.
4. שיפור סחירות – נכס עם הסכם שיתוף רשום ומסודר הוא לעיתים אטרקטיבי יותר לרוכשים ולבנקים.

הסכמי שיתוף בקרקעות חקלאיות ובקרקעות מתוכננות לבנייה
במקרים של קרקעות חקלאיות או קרקעות שטרם אושרו לבנייה, יש להיזהר במיוחד בעת עריכת הסכם שיתוף. קרקעות מסוג זה עשויות לעבור הליכי תכנון, איחוד וחלוקה, וייתכנו מגבלות משפטיות על חלוקה לשימוש ייחודי. כמו כן, לעיתים ידרשו אישורים מיוחדים לפי חוק התכנון והבנייה או חוק המקרקעין.

סיכום
הסכם שיתוף במקרקעין הוא כלי משפטי חיוני לכל מצב בו שניים או יותר מחזיקים בזכויות בנכס. ניסוח מדויק, הכולל את כלל ההיבטים הפרקטיים והמשפטיים, יכול לחסוך מחלוקות רבות ולספק מסגרת ברורה לניהול משותף של הנכס.

לפני חתימה על הסכם שיתוף, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין, הבקיא בדרישות הדין ובדרכי הרישום, על מנת לוודא שההסכם משרת את מטרות הצדדים ומוגן גם כלפי צדדים שלישיים.

לצפייה בהסכמי שיתוף במקרקעין:

.