העברה ללא תמורה כספית

העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה כספית – מתי ואיך עושים את זה?

כאשר אנו שומעים את המונח "הסכם מקרקעין", אנו נוטים לחשוב מיד על עסקת מכר – כלומר, העברת זכויות בנכס בתמורה לתשלום כספי. אולם במציאות, ישנם מקרים רבים בהם מועברות זכויות במקרקעין ללא תמורה כספית, בין אם מטעמים משפחתיים, עסקיים או אחרים. גם עסקאות כאלה מחייבות הסדרה משפטית קפדנית, רישום כדין, ולעיתים גם דיווח לרשויות המס.

במאמר זה נסקור את סוגי ההסכמים המרכזיים שבמסגרתם מועברות זכויות בנכס מקרקעין מבלי שהתבצעה תמורה כספית ישירה: הסכמי מתנה, הסכמי חלוקה, הסכמי גירושין, הסכמי קומבינציה והסתלקות מעיזבון.

1. הסכם מתנה במקרקעין

הסכם מתנה מתאר מצב בו צד אחד (הנותן) מעניק לצד שני (המקבל) זכויות בנכס מקרקעין – לרוב דירה או מגרש – ללא כל תמורה כספית. מדובר בהסכם שכיח למדי, בעיקר בתוך המשפחה (למשל הורה שמעביר נכס לילדו).

לפי חוק המתנה וחוק המקרקעין, הסכם מתנה חייב להיעשות בכתב ולהיות ברור ומסוים. חשוב להבין שמתנה בנדל"ן היא בלתי חוזרת – למעט מקרים חריגים. בנוסף, גם כאשר אין תמורה, יש לדווח על העסקה לרשויות המס, ולעיתים אף לשלם מס רכישה סמלי.

2. הסכם חלוקת מקרקעין בין יורשים

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד נכס מקרקעין בירושה, הם יכולים להסכים ביניהם על חלוקה שונה מזו שנקבעה בצו ירושה או בצוואה. לדוגמה: אחד מהיורשים מקבל את הדירה, והאחרים מקבלים נכסים אחרים או מוותרים לחלוטין.

הסכם כזה נקרא "הסכם חלוקת עיזבון" או "הסכם חלוקת מקרקעין" והוא תקף רק אם כל היורשים מסכימים לו. גם אם לא מתבצעת כל תמורה כספית, יש לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין ולעדכן את רשות המיסים.

3. הסכם גירושין הכולל העברת זכויות

במקרים רבים של פרידה או גירושין, אחד מבני הזוג מעביר את חלקו בדירה לצד השני, לעיתים ללא תשלום, כחלק מהסכם הגירושין. למשל: בן הזוג נשאר עם המשמורת על הילדים ולכן מקבל את מלוא הזכויות בדירה המשותפת.

העברת זכויות זו אינה עסקת מכר, אלא חלק מהסכם גירושין כולל – אך גם היא דורשת תוקף משפטי, ניסוח ברור, דיווח לרשויות ולעיתים גם אישור של בית המשפט לענייני משפחה.

4. הסכם קומבינציה – העברת חלק מהמקרקעין ליזם

בעלי קרקע מתקשרים לעיתים עם יזם בהסכם לפיו היזם יבנה בניין מגורים, ובתמורה יקבל חלק מהדירות במקום תשלום כספי ישיר. זוהי עסקה נפוצה מאוד בתחום הבנייה, והיא מכונה "הסכם קומבינציה".

למרות שמדובר בהסכם מסחרי לכל דבר, הרי שבפועל מועברות זכויות שלא בתמורה כספית – אלא בתמורה לשירותי בנייה. ההסכם חייב לכלול הערכת שווי של התמורות, חלוקה ברורה של הדירות, אחריות מסים, ורישום הזכויות המועברות.

5. הסתלקות מעיזבון

יורש רשאי לבחור לוותר על חלקו בעיזבון לטובת יורש אחר. פעולה זו מכונה "הסתלקות", וכאשר היא נעשית כלפי יורש אחר (למשל אח שמוותר על חלקו לטובת אחותו), מדובר למעשה בהעברה ללא תמורה.

הסתלקות צריכה להיעשות במסמך רשמי, טרם רישום הזכויות בטאבו, ומלווה באישורים מול הרשם לענייני ירושה או בית המשפט. לעיתים מדובר בהיבט מיסויי רגיש – ויש לתכנן אותו נכון מראש.

סיכום

העברת זכויות במקרקעין שלא בתמורה כספית אינה פחות "עסקה" מעסקת מכר רגילה. גם כאן יש צורך בהסכם כתוב, מסודר ומחייב, ולעיתים אף בהגשת דיווחים לרשויות המס, אישורים נוטריוניים או פסקי דין.

הדוגמאות המובאות כאן יכולות לשמש בסיס להבנת התחום, אך אינן תחליף לייעוץ משפטי פרטני. מומלץ בכל מקרה של העברה ללא תמורה – מתנה, גירושין, ירושה או קומבינציה – לפנות לעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ודיני מס.

לצפייה בדוגמאות הסכמי העברת זכויות ללא תמורה:

.