הסכמים למכירת דירת מגורים

הסכם מכר לדירת מגורים – מה חשוב לדעת?

הסכם מכר לדירה הוא חוזה בין מוכר לקונה, שבו מתחייב המוכר להעביר את הבעלות בדירה, והקונה מתחייב לשלם את התמורה ולמלא התחייבויות נוספות. מדובר בעסקה בעלת השלכות משפטיות וכלכליות כבדות משקל, ולכן יש לנסח הסכם ברור, מקצועי ומותאם אישית לעסקה.

למה חשוב לנסח הסכם מדויק?

הסכם מכר משמש בסיס חוקי ומעשי לעסקה. טעות אחת בניסוח או סעיף חסר עלולים לגרור הפסדים כספיים, עיכובים ברישום או תביעות. הסכם ברור מסייע למנוע סכסוכים עתידיים ומבטיח שכל צד מבין את חובותיו וזכויותיו.

סעיפים מרכזיים בחוזה מכר

• פרטי הצדדים: שם מלא, ת"ז, כתובת, עו"ד מייצג.
• תיאור הנכס: גוש, חלקה, כתובת, צמידויות כמו חניה או מחסן.
• מצב משפטי של הנכס: האם רשום בטאבו? יש עיקולים או חובות?
• תמורה ותנאי תשלום: הסכום הכולל, מועדי תשלום, ערבויות.
• מסירת החזקה: מועד המסירה והתנאים לכך.
• רישום זכויות: התחייבות לרישום בטאבו, הערת אזהרה.
• הצהרות המוכר: על תקינות הנכס, היעדר חובות, חריגות או עיקולים.
• סנקציות להפרה: פיצוי מוסכם, אפשרות ביטול.
• שיפוי: בגין נזקים או חובות שהתגלו לאחר העסקה.

עורך דין – לא מותרות אלא חובה

חוק המקרקעין מחייב שכל עסקת מקרקעין תיערך בכתב. בפועל, עורך דין מלווה את כל שלבי העסקה – מבדיקות מקדימות ועד לרישום הסופי. ייעוץ משפטי מקצועי מגן מפני תקלות חמורות.

סיכונים בהסכם לא מקצועי

• תשלום ללא ערבויות
• נכס עם חובות, עיקולים או צווי הריסה
• סירוב לרשום בעלות או עיכובים מהותיים
• בעיות מיסוי והפתעות מרשויות

הסכמי יד שנייה מול הסכמים מקבלן

בדירות יד שנייה – נהוג חוזה מותאם אישית. בדירות מקבלן – חוזים אחידים ומורכבים שנכתבים על ידי עוה"ד של הקבלן. יש לבדוק אותם בקפידה ולדרוש התאמות לפי חוק המכר (דירות).

מיסוי מקרקעין – שיקולים חשובים

• מס שבח למוכר
• מס רכישה לקונה
• מי אחראי על היטלים ואגרות?
• דרישת אישורי מס להעברת זכויות

שאלות נפוצות על הסכמי מכר 

דגשים חשובים בעת ניסוח הסכם מכר

• וודאו שהמוכר הוא הבעלים הרשום
• בדקו שאין עיקולים או צווי מניעה
• סכמו מנגנון תשלום בטוח
• דרשו הצהרות מפורטות מצד המוכר
• הוסיפו תרשימים ותשריטים אם קיימים
• קבעו מנגנון פיצוי ברור להפרות

📄 לצפייה בדוגמאות חוזים למכירת דירה –